Home staging – Akár milliókat érő segítség

Home staging – Akár milliókat érő segítség

FaceBook  Twitter  rjon neknk!

Tényleg létezik megoldás, hogy ne áron alul kelljen megválnom a lakásomtól? Tehetek érte valamit? Mennyit kell befektetnem, hogy gyorsan és sikeres adjam el a lakást? Megéri egyáltalán? Előző gondolatébresztő cikkünk után most számszerűsítve közelítjük meg a home staginget! Mivel minden lakás és ház egyedi: a nagyságát, az elhelyezkedését és az állapotát tekintve is, így az általánosítással csínján bánunk.

 

01

 

Érdemes pénzt fektetni az ingatlaneladásba?

A válasz: mindig fontos megnézni az ingatlant, és egy részletes piac- és értékelemzést készíteni. Ennek fényében kell mérlegelni, hogy mennyit éri meg befektetni. A tulajdonos eldöntheti, hogy a javaslatokat miként valósítja meg, saját idejét, energiáját tudja belerakni és/vagy több pénzt. Mindenki igazíthatja a felkészítést a saját pénztárcájához! A home stagingben az a legfontosabb, hogy ne a passzivitást válasszuk, hanem aktívan vegyünk részt az eladásra való felkészítés folyamatában, ne várjuk a csodát!  Azt leszögezhetjük, hogy bármely lakásról/házról legyen szó, a felkészítés minden esetben megtérül! Aki azt állítja, hogy a felkészítésre csak a nagy értékű ingatlanoknál van szükség, vagy csak ezeknél van létjogosultsága, az nagyon téved! Hiszen a felkészített lakások a vevők álmait testesítik meg, így hamar gazdára találnak, nagyon jó áron, ezzel bizonyítva a tulajdonosoknak a home staging erejét!

 

A kezdet

A legtöbb esetben csak az induló lökés hiányzik, megfelelő szemléletre és csupán néhány tízezer forintra van szükség, és máris egy sokkal mutatósabb és eladhatóbb lakás kerül a piacra.

Ha kihagyjuk a felkészülést, biztosra veszem, hogy eltűnünk a szürke kínálatban, ugyanazt kínáljuk, mint a szomszéd, ugyanaz a látvány fogadja a betérőt, mint az összes többi helyen, sőt, eleve kevesen fognak érdeklődni, és a potenciális vásárlók 90%-át elveszítjük, mert a legtöbben nem képesek meglátni a lehetőséget a lakásunkban.

Mindenki maga dönthet az anyagi és az energiaráfordítás arányáról és mértékéről. A home stagingnek nagyon sok szintje van, éppen az ingatlanok különbözőségéből adódóan, ám három alapesetet bemutatok számszerű példákkal.

Mennyit kell költeni a home stagingre az eladás előtt?

Az ingatlan értékének 1-5%-át költjük home stagingre az ingatlanra eladás előtt, ami klasszikus felkészítésnél jellemzően inkább 1-2% között mozog. Ez az ingatlan értékétől függően nagyon sok mindent jelenthet. 20-30 milliót érő ingatlannál ez nagyságrendileg fél millió forint, ami legtöbbször tartalmaz egy festést, tapétázást dekorációs tapétával, bútorok átrendezését, adott esetben azok kölcsönzését, megfelelő dekorációk elhelyezését, a folyamat végigkísérést, a tökéletes végeredmény létrehozását, fotózási stylingot, és az értékesítési marketing anyagot kompletten, amivel a tulajdonos megjelenhet a piacon!

 

Félmilliós befektetéssel minimum +1-2 millióval többért sikerül értékesíteni az ingatlant. Olcsóbb, 10 milliós kategóriánál a befektetés kb. 100-200 ezer forint, ilyen költségkerettel is csodát lehet tenni, ami szintén jócskán megtérül.

 

Nincs kizáró tényező vagy ok

Néhány ezer forinttól néhány százezer forintnyi teljes költségkeretről beszélhetünk. Haladóbb home staging már efölé is mehet, de ez már inkább ingatlanberuházás és -fejlesztés. Ez esetben felújítással vagy átalakítással kombinált home stagingről beszélünk, amivel sokkal magasabb szintre emelhetjük az ingatlan eredeti funkcióit, és olyan értéknövekményt érhetünk el, ami akár milliós nagyságrendeket is elérhet, és a beruházás eredményeképpen az árban jelentős növekedést generálhat. Ide tartozik például egy új konyha és/vagy fürdőszoba kialakítása is. Köztudottan ezek a helyiségek adják el az ingatlanokat! Ez 1-3 millió forint befektetést jelent, és leginkább a min. 15-20 milliós ingatlanoknál térülhet meg! Egy ilyen beruházás előtt szakértői segítségre van szükség, mert mindenképpen tudni kell mire érdemes költeni és mire nem, így lehet költségtakarékosan a maximumot kihozni az adott ingatlanból.

 

Két számszerű példa

Összesen 240000 Ft (home staging, értékesítési marketing, dekorációk) költséggel a 15,8 millió forintra becsült lakás néhány hónapon belül 16,5 millió forintért kelt el, egy olyan ingatlanpiaci szegmensben, ahol a vevők általában 7-8 millió forintért keresnek lakást, de mindenképpen 10 millió forint alatti lakások a keresettek. Az alkalmazott megoldásokkal nemcsak hogy megnöveltük az ingatlan értékét, de eladhatóvá is tettük, ami kulcsfontosságú volt!

A következő esetben a fentieken túl a költségek között még egy frissítő festés is szerepelt, vonzó színeket alkalmazva, amelyek tágították a teret. Az egyes falakat dekortapétával tettünk hangsúlyosabbá, illetve néhány helyre könnyedén eltávolítható falmatrica került. Összesen 375000 Ft-ot költöttünk (home staging és értékesítési marketing, dekorációk, festés, tapétázás), és némi időráfordítást is igényelt a tulajdonosok részéről (pakolás, felesleges bútorok elszállítása, kiköltözés, festés lebonyolítása, fotózás saját szervezésben). Ez esetben is 1,5% alatt maradt a ráfordítás. A kiinduló állapothoz képest 1,4 millió forinttal sikerült megnövelni a lakás értékét.

 

13+1 bűn, amit az ingatlaneladók elkövethetnek, és általában el is követik

1. Nem készülnek fel az eladásra és a költözésre. Nem tudják mi lesz utána!
2. Halogatnak és döntésképtelenek.
3. A hirdetésben rossz fotókkal (homályos, mobiltelefonnal készített, jelentéktelen részletet bemutató és a helyiségek méretét és kapcsolatát nélkülöző képekkel) jelennek meg, vagy fotó nélkül.
4. Nincs méretezett, méretarányos alaprajz, amely mutatja a helyiségkapcsolatokat, továbbá a szobák pontos méretét és azok arányait.
5. A hirdetés szövegéből kimaradnak a fontos és releváns információk, amiket tudnia kell a vevőnek, és nem élnek a figyelemfelkeltés lehetőségével sem.
6. Nincs célcsoportelemzés. És nem helyezik a vevőt a középpontba.
7. Rosszul határozzák meg az árat.
8. A bemutatáskor (és a fotózáskor is!) rendetlenség, kosz és káosz fogadja a látogatót. Legkevésbé sem vonzó, szellős és világos életteret kínálnak.
9. Túl sok, túl nagy és/vagy túl sötét vagy össze nem illő bútorokkal van telezsúfolva a lakás, a lomokról nem beszélve.
10. Nincs friss levegő, és különféle szagok terjengnek.
11. Mindenütt macska, kutya vagy kisgyermek nyomaival találkozik a vevőjelölt.
12. Túl sok ingatlanossal hirdetnek, különböző árakon, a legkevésbé hatékony módon.
13. Ha jön egy vevő, akkor nem hajlandóak eladni az ingatlant.
+1. A lakás és eladója összességében igénytelenséget sugároznak, azt mutatva, hogy nem is fontos az érdeklődő, nem fontos, hogy elkeljen a lakás, nem vendégként tekintenek a vevőkre, hanem mintha az púp lenne a hátukra.

 

Azt, hogy miként zajlik egy felkészítés a következő cikkben mutatom be.

Dr. Miklós-Somogyi Patrícia
http://msp-design.hu
http://msp-homestaging.blogspot.hu

 

 


Cikkek
& ÉrdekessÉgek

Széllkapu függőkerttel, találkozóhelyekkel

A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A 2013-ban kezdődött Millenáris projekt befejezéseképpen megnyílt a budai Széllkapu mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel, amely az elhanyagolt telket hivatott revitalizálni. Az új fővárosi zöldfelületen 355 előnevelt fát telepítettek, létrehoztak egy 700 négyzetméteres, vízinövényeknek otthont adó tavat, és kialakítottak egy új mélygarázst is. A fenntarthatóság érdekében elsősorban honos, a városi klímát és az ökológiai adottságokat jól tűrő fákat és cserjéket, illetve úgynevezett stressztűrő évelőfajokat választva sokszínű, biodiverz környezet jött létre mintegy 17 ezer négyzetméter zöldfelülettel. A rengeteg pad, a lankás részeknek nézőtérjelleget adó ülőtámfalak és a tér tagoltsága lehetővé teszi, hogy a parkban több program is fusson egy időben, különböző helyszíneken. A sétautak három, gomba formájú, árnyat adó építményben futnak össze, tetejükön napelemekkel, így tágas, agóraszerű találkozóhely jött létre. A megnyíló kétszintes Millenáris2 mélygarázs 500 gépkocsi befogadására alkalmas, ezzel helyreállítva a terület beruházás előtti parkolóhelyszámát. Nagyobb összefüggő állomány a százötven díszcseresznye fa, amelyek cseresznyevirágzás idején különleges hangulatot árasztanak, de vannak a területen nagyobb méretű lepényfák, tölgyek, fenyők, almák, nyírek és gyertyánok is. Emellett ötvenezer évelő növény, rengeteg díszfű, nagyméretű cserje és negyvenezernél több hagymás növény színesíti a nagyközönség előtt is megnyíló parkot. A Széllkapu terveit a TSPC Mérnökiroda, Kádár Mihály és Könözsi Szilvia készítette. A park tájépítészei, Majoros Csaba és Balogh Andrea változatos domborzatú parkot terveztek. A bevásárlóközpont felé méretes függőkertet építettek, amelynek akár panorámalifttel is megközelíthető felső szintjéről kilátás nyílik a Margit körút, a Vár és a budai hegyek felé. A szemközti oldalon, a park középső traktusában elhelyezett vízfelület felé déli irányba lejtő, pihenésre alkalmas domboldalt alakítottak ki. Nem messze a tótól kapott helyett a párásító fúvókkal is felszerelt vízjáték. A színes fényekkel megvilágított, programozható vízsugarak dizájnbetonlapokból törnek elő, amelyek felületébe stilizált növény- és állatfajtákat megjelenítő grafikákat martak. {igallery id=4799|cid=1101|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új kilátó a Naplás-tó partján

A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A XVI. kerületi Naplás-tó környezetében új kilátót építtet a Pilisi Parkerdő Zrt. azzal a céllal, hogy a pesti oldali városi erdők ökológiai és turisztikai értékét fejlessze. A beruházás értékét növeli, hogy a környék az utóbbi évtizedekben ipari övezetből intenzíven alakult át lakó és pihenő övezetté. A Naplás-tó Budapest legnagyobb kiterjedésű állóvize, valójában a Szilas-patak árvízvédelmi tározója Cinkota mellett, amely mára a fővárosiak egyik kedvenc pihenőhelyévé nőtte ki magát, nem mellesleg pedig színes állat- és növényvilága miatt is érdemes meglátogatni. A tó és közvetlen környezete 1997 óta természetvédelmi terület, a cinkotai parkerdővel és a Merzse-mocsárral együtt számos vízimadár fontos pihenőhelye a tavaszi és őszi madárvonulási időszakban. A kilátó megvalósítását a fővárosi Tér-Köz pályázat és a XVI. kerületi önkormányzat finanszírozása tette lehetővé, terveit a Robert Gutowski Architects készítette, a kivitelező pedig a Prédikálószéki-kilátót is építő Fitotron System Kft. A terepi munkálatok a szükséges engedélyek birtokában augusztus első hetében indultak, a várható befejezés és átadás idén ősszel lesz. A kilátó koncepciójának megfogalmazása során a helyszín adottságait figyelembe véve fontos szempont volt, hogy a kilátó a fák fölé magasodjon, ezzel teljes panorámás kilátást téve lehetővé a környékre. Ez az átalakulás az erdők funkcióját és az erdei turisztikai lehetőségeket is megváltoztatja: szerencsésen felértékelődnek, ökológiai és turisztikai szempontból egyaránt méltó helyükre kerülhetnek a főváros pesti oldalának erdőterületei. {igallery id=4799|cid=1102|pid=1|type=category|children=0|showmenu=0|tags=|limit=0}

Új Duna-híd épül

Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Budapesten tehermentesíteni kell a belvárost, hogy egyszerűbben és gyorsabban lehessen utazni, és hogy a kevesebb károsanyag-kibocsátásnak köszönhetően klímabarát közlekedési rendszere legyen a fővárosnak. E célt szolgálja az új dél-pesti híd, amely közvetlen összeköttetést teremt Újbuda és Csepel, valamint Ferencváros, Kispest és Kőbánya között. A tervek szerint legkésőbb 2023-ban kiírható a kivitelezői tender, majd következhet a három évig tartó építkezés. Miközben Budapest belvárosi szakaszán megközelítőleg egy kilométerenként található átkelési lehetőség, délebbre csaknem tíz kilométer választja el egymástól a Rákóczi hidat és az M0 gyűrű déli hídját, ráadásul a déli városrészek között a mai napig nincs a városhatáron belüli közvetlen összeköttetés. Csepel immár hetven éve vár arra, hogy Budapesten belül végre átkelő épüljön a budai kerületek felé. Az új Duna-híd megépítéséről 2018 decemberében határozott a kormány, s míg a Rákóczi híd építésekor a villamos vonal kiépítését csak a híd átadása után húsz évvel pótolták Újbudára, addig az új Duna-híd esetében a hídon átvezető villamos vonalat már a híddal együtt tervezteti a kormány. Fürjes Balázs, Budapest és a fővárosi agglomeráció fejlesztéséért felelő államtitkár szerint az új híd önmagában is 50 ezernél is több autóval csökkentheti a belváros autóforgalmát. A budai Galvani utca és a pesti Illatos út vonalában épülő híddal közvetlen villamos összeköttetés jön létre Buda, Csepel és Dél-Pest között. A tervezendő négy kilométer hosszú villamos vonal Budán a Fehérvári úti villamos pályáról leágazva a Galvani utcán át Csepelen a Weiss Manfréd útnál a H7-es HÉV-et, a Soroksári útnál a H6-os, és a Kunszentmiklós-Tass elővárosi térséget kiszolgáló 150-es vasútvonalat is keresztezve a szakaszon 5 új akadálymentes megállópárt kap. Az utazási idő rövidülésével az érintett településrészek lakói könnyebben jutnak el a szomszédos kerületbe dolgozni, tanulni vagy éppen vásárolni; a felesleges kerülők megszűnésével pedig az autók károsanyag-kibocsátása is csökken.