Az ingatlanpiacon nincsenek csodák, de csodás történetek azért akadnak. Ilyen történet az is, ha tegnap egy lakótelepi lakás a realitás valakinek, ma mégis zöldövezeti kertes házban lakik. Az igazi csoda az, hogy nem is egyedi esetről van szó. Bárhol megtörténhet, legyen szó Budakesziről vagy Nagykovácsiról, Szentendréről vagy Budapestről, feltéve ha lakás céljára üdülőt, hétvégi házat vásárolunk.
A nagyobb települések szélén szinte mindenütt találni üdülőövezetet, vagy zártkertet. A kivételektől eltekintve, akár “szocialista gyűrűnek” is nevezhetnénk, hiszen zömmel a múlt rendszer hétvégi zarándokhelyeiről van szó, amikor a nyaraló, a hétvégi ház az életszínvonal-politika része volt. A rendszerváltás után ritkultak a piknikek a dráguló benzin miatt, de az utóbbi években Csipkerózsika-álmukból ébredeznek a nyaralók.
Kézzel fogható előnyök
Az üdülő, a hétvégi ház – jó esetben – állandó lakhelyként is mindazt képes nyújtani, amit tőle elvárunk. Az alapterületük viszonylag kicsi, s az épületek minősége változó, de ne gondoljuk, hogy régi Erdért faház, vagy bádogviskó valamennyi. A téliesítés a legtöbb esetben nem jelent problémát. Általában van víz, villany és telefon, több helyen csatorna és gáz is. Van út, mégha nem is mindig olyan, mint a lakóövezetben. Ami a tömegközlekedést illeti, többnyire nem gond a távolság sem, hiszen a terjeszkedő településeken az üdülőövezet már korántsem a város széle, de arra azért ne számítsunk, hogy a helyi buszmegállót ugyanolyan gyorsan érjük el, mint ha a belvárosban laknánk. Télen a hókotró pedig csak “zsebszerződés” alapján jön el a mi utcánkig. Hasonló a helyzet a boltokkal és a szolgáltatásokkal is: amíg a lakók zöme még üdülőként használja a területet, a kereskedőknek általában nem éri meg kitelepülni.
A fenti hátrányok eltörpülnek amellett, hogy a szokásos ingatlanárak töredékéért saját kertes házhoz juthatunk, viszonylag háborítatlan természeti környezetben. Még a főváros egyik legdrágább kerületében lévő csillebérci üdülőövezetben is tízmillió forint alatt lehetünk gazdái egy hetven négyszögöles teleknek, 30-40 négyzetméteres házikóval. Kicsi persze, mint általában minden harminc-negyven éves üdülő, de nem annyira, hogy egy fiatal pár az életét el ne kezdhesse benne.
Akik vállalják a kockázatot
Az új lakók egyik része éppen a fiatal családalapítókból áll, akiknek az az alternatíva adódik, hogy vesznek egy kétszobás lakótelepi lakást, vagy kiköltöznek az üdülőbe. A lakók másik csoportja a zajos, füstös, belvárosból menekül a zöldbe. Korábbi lakásuk árából megveszik az üdülőtelket egy lerobbant viskóval, s a maradék pénzből takaros házacskát építenek. Az állandó lakosok harmadik csoportja a középkorú nyugdíjasokból áll, akik azért költöznek a nyaralóba, hogy a lakásukat a gyerekeknek kínálják fel. Ráadásul itt olcsóbb is az élet: nincs közös költség, drága központi fűtés és csatornadíj sem.
Erre a különös népvándorlásra semmilyen adat nincs. A KSH tavaly ősszel mérte fel az üdülőket, de a feldolgozás eredménye leghamarabb jövő nyárra készül el. A múlt rendszerben épült üdülőszámból kiindulva, akár több tízezer ingatlanról lehet szó. Legpontosabb képük maguknak a lakóknak van. A csillebérci üdülőövezetben például – az ottani egyesület információi szerint – a 350 tulajdonosnak már körülbelül a tíz-tizennégy százaléka állandó lakos.
A hátrányok később jelentkeznek
Ahogy a folyamat előre halad, és egyre többen tekintik végleges otthonuknak a nyaralót vagy hétvégi házat, rohamosan nőni kezdenek az árak. Míg az első időben úgy kalkulálhatunk, hogy egy üdülő ára körülbelül fele, harmada lakóövezeti társának, később a különbség egyre csökken. Ma már nem ritka, hogy üdülőövezetben százmilliós házak találnak új gazdára, s egyáltalán nem olcsóbbak, mint lakóövezeti társaik. A hirdetésekben már nem is jelölik a különbséget, hogy üdülőről vagy lakóházról van szó. Pedig egy több tízmilliós ingatlan esetén már komoly jelentősége van annak, hogy jogi szempontból még mindig üdülőként van-e bejegyezve a telekkönyvbe. Vásárláskor az illeték eleve nagyobb, 6 százalék helyett 10. Nem érvényesíthetjük a lakásszerzési kedvezményt sem. Ha tehát egy 15 évnél rövidebb ideje vásárolt lakásunk eladási árából veszünk üdülőt, akkor jövedelemadót kell fizetnünk a régi lakás eladása után, hiszen üdülővásárlást nem számíthatjuk be. A lakásszerzési kedvezmény igénybevételekor ugyanis nem az számít, hogy minek használják az ingatlant, hanem az, hogy minek jegyezték be. A jogi minősítés számít a lakástámogatások igénybevételénél is: üdülőben lakó család rendszerint semmilyen kormányzati vagy önkormányzati segítségre nem számíthat az otthonteremtésben, ideértve a szociálpolitikai kedvezményt, a fűtéskorszerűsítési támogatást és a lakástakarékot is. Fizetnie kell viszont az üdülőadót, hiszen e kötelezettségnek is a jogi helyzet a kiindulópontja, és nem a használat.
Az önkormányzat okkal neheztel
Ahogy egyre több lesz az állandó lakos, és egyre többen használnak háztartási gépeket, a korábban üdülőre méretezett közművek sorra mondják fel a szolgálatot. Kevés lesz a víz, kicsi az emésztő, csatornázni kellene, s hiányzik télen a gázvezeték is a fűtéshez. A közművekkel kapcsolatban kalkuláljuk bele, hogy a helyi önkormányzat rendszerint nem nézi jó szemmel a metamorfózist, hiszen a zöldövezetet szeretné megtartani. Nem utolsósorban azért, mert a lakóövezetté alakulásnál kötelezettségei vannak a közművekkel kapcsolatban is. A helyi hatalom az első időkben úgy gátolja az átalakulási folyamatot, hogy például nem ad útfelbontási engedélyt a csatornához. Vagy ha nem is tesz keresztbe, semmiképpen sem támogatja anyagilag, ezért a közművekkel kapcsolatban saját erőnkre leszünk hagyatkozva. Hasonló a helyzet az építkezésekkel is. Számítsunk arra, hogy az önkormányzat betiltja az építkezéseket vagy – még rosszabb esetben – változtatási tilalmat rendel el, ami azt jelenti, hogy még egy téglát sem lehet áthelyezni az engedélye nélkül. Az új rendezési terv elkészülte évtizedeket vehet igénybe. A tartós bizonytalanság miatt nő az engedély nélküli építkezések száma, márpedig a feketén épült ház ingatlanforgalmi értéke csupán töredéke a legálisnak, nem beszélve a büntetésről.
Számítsunk arra, hogy saját magunknak kell megszervezni az alapvető kommunális szolgáltatásokat is: az egész évi szemétszállítást, a téli hóeltakarítást, az útkarbantartást, a kereskedelmi ellátást, mindazt, amit lakóövezetben készen kapunk. Bizonytalan helyzetbe kerülhetünk állampolgári jogaink gyakorlását illetően is. A törvény ugyan már megengedi, hogy üdülőbe is állandóra jelentkezzünk be, de az óvodai, iskolai, orvosi körzetek ezt még nem mindenütt veszik figyelembe, nem beszélve arról, hogy hol fogunk szavazni. Ha több tízmilliót fizetünk ki egy üdülőért, akkor ez a kusza helyzet már nagyon bosszantó lehet.
Aki ismeri a hátrányokat, szabadon mérlegelhet, hogy megéri-e vagy sem. Ingatlanvásárláskor tehát mindig nézzük meg az övezeti besorolást a telekkönyvben, vagy kérdezzünk rá az önkormányzatnál, nehogy túl nagy árat fizessünk a csendért és a jó levegőért.
Hozzászólások