Magazinunk legutóbbi számának megjelenése óta a lakáshelyzetre, társasházakra, bérlakásokra, lakásépítésre, felújításra vonatkozó legfrissebb híreket kötöttük csokorba. Az ismertetést az OBSERVER médiafigyelő válogatása alapján állítottuk össze.
Nemzetközi összehasonlítás
Az ezredforduló adatai alapján, de 2003-ban is érvényes összehasonlító elemzést készített a Központi Statisztikai Hivatal a jelenlegi EU-tagállamok és a csatlakozni szándékozó országok lakáshelyzetéről.
Eszerint a túlzsúfolt lakásokban élők 18 százalékos aránya Magyarországon alig haladja meg az EU-országok 17 százalékos átlagát. Svédországban és Hollandiában a legjobb a helyzet, a lakosság kettő, illetve három százaléka lakott ilyen lakásokban. A 42 százalékkal Görögországban a legrosszabb a mutató.
A fürdőszobás lakások aránya Portugália kivételével az Európai Unió minden tagállamában 90 százalék fölött volt az ezredfordulón. Az Egyesült Királyságban és Hollandiában ez az arány 99, Portugáliában 82, Magyarországon 80, Csehországban 97 százalék.
Az európai országok lakásállományának szerkezetében mutatkoznak a legnagyobb eltérések. A lakásrendszer rugalmasságát a tulajdonos által lakott és a bérelt lakások aránya jellemzi. Az elemzők a bérleti szektor 40 százalék feletti arányát magas, a 20 százalék alatti arányát alacsony, a két érték közötti tartományt közepes (átlagos) kategóriába sorolják.
Németországban, Hollandiában, Dániában, Ausztriában és Lengyelországban 40 százalék feletti a bérlakásállomány aránya. Magyarországon nyolc.
Szlovákiában öt százalék, a csatlakozásra váró országokban 20-40 százalék közötti a bérelt lakások aránya. Magyarország az ezer főre jutó újlakás-építés, a lakásnagyság és egyéb minőségi mutatók tekintetében a középmezőnyben helyezkedik el.
Módosul a társasházi törvény
A magyarországi lakásállomány egynegyede, több mint egymillió lakás található társasházakban. Ennyi személyt, illetőleg családot érint a társasházi törvény módosítása. A törvénytervezet és a módosító indítványok parlamenti elfogadása esetén az új szabályok 2004. január 1. napján lépnek hatályba.
A jövőben a hatlakásosnál nagyobb társasházaknál kötelező lesz a szervezeti és működési szabályzat (SZMSZ) megalkotása, melynek elfogadásához elegendő lesz az összes tulajdonos egyszerű többségének közgyűlési szavazata.
A szabályzat elkészítéséhez egy év türelmi időt adnak. A szervezeti és működési szabályzat többek között tartalmazza a külön tulajdonban lévő lakás és nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának szabályait, a közös költség számításának, viselésének módját, a költséghátralékok megfizetésének és a felújítási alap felhasználásának szabályait. A hat hónapnál hosszabb ideig közös költséget nem fizető tulajdonos lakására a tartozás erejéig a társasház jelzálogot jegyeztethet be, amely a számla rendezéséig érvényben marad. Ha a társasházi tag eladja a lakását, az adásvételi szerződés megkötése előtt írásbeli nyilatkozatban kell a közös képviselőnek tájékoztatni a vevőt arról, hogy a tulajdonosnak van-e hátraléka, melyet, valamint a rendezés módját, a szerződésben is rögzíteni kell majd.
A lakóközösség határoz a közös képviselő kötelezettségeiről, jogairól, megválasztásának és leváltásának mikéntjéről. Ha a közös képviselő nem hivatásszerűen végzi munkáját, a tulajdonosok dönthetnek arról, szakmai végzettséghez kötik-e tevékenységét.
A jövőben csak szakképzettséggel rendelkezők végezhetnek hivatásszerű társasházkezelést. A szakképzettség megszerzéséhez egy év türelmi idő áll rendelkezésre. Jogvita esetén a hosszantartó pereskedés helyett közvetítői eljárás lefolytatása kezdeményezhető a jogszabálytervezet elfogadása esetén. Az alapító okirat 2005-ig illetékmentesen lesz módosítható az esetleges hiányosságok pótlására.
A közös képviselőnek új feladatként határozatok könyvét kell vezetnie, amelyet a lakók bármikor elkérhetnek.
Sorbanállás tégláért, cserépért
A nyár elején a téglagyárakban még hegyekben állt a falazóanyag, aztán augusztusban elkezdődött a sorbanállás. Hasonló a kép az agyagcserép gyártóinál is, viszont a betoncserép azonnal kapható.
A Wienerberger Rt. éves átlagban 900 millió kisméretű téglaegységnek megfelelő falazóanyagot állít elő. Jelenleg időarányosan – a múlt évihez képest – tízszázalékos többleten állnak. Mégis két hetet várnak a kereskedők arra, hogy valamelyik gyár kiszolgálja őket. Az év eleje óta valamennyi gyáruk teljes kapacitással termel, ennek ellenére júliustól a konszern más országokban lévő üzemeiből is importálnak falazóanyagot.
A szállítási távolság miatt ez vagy nullszaldós a cégnek, vagy kisebb vesztesége keletkezik rajta, de a lényeg a vevők gyors kiszolgálása.
A Leier mennyiségben körülbelül negyedét-ötödét állítja elő a Wienerberger teljesítményének. A második számú hazai téglagyártó beton falazóelemeket is előállít. A betontermékek kereslete május?júniusban tetőzött, de hiány akkor sem volt.
Miután ezekből pincéket, alapokat építenek, így értelemszerűen előbb vásárolják meg, mint a falazótéglát. Aki most akar vásárolni, annak 4-5 heti várakozásra kell felkészülnie. Természetesen a nagy vevők, akik előre lekötötték az árut, előnyösebb helyzetben vannak. Eddig 25 százalékkal több téglát adtak el, mint tavaly.
A tégla konkurense a pórusbetonból készülő Ytong. A projektekhez csoportosítják át az árut, így a nagyobb beruházások 3-5 nap alatt hozzájuthatnak a falazóanyaghoz. A magánépítőknek valamivel többet, 5-7 napot kell várniuk. Tavaly 236 ezer köbméter pórusbetont értékesítettek, ebben az évben időarányosan 15 százalékkal több volt az eladás.
A legnagyobb égetettagyag-cserépgyártó hazánkban a Tondach Rt., amely április közepétől 15 százalékkal több kerámiacserepet adott el, mint tavaly. Év végére 105 millió darabbal számolnak. Ebből 90 millió a saját termelés, a többi import. A sajtolt cserépre 2-3 hetet, a húzottra (ez a hódfarkú és a hornyolt cserepet jelenti) pedig 5-6 hetet kell várni.
Egyedül a Bramac Kft. tudja azonnal kiszolgálni a vevőket, de 10 százalékos az időarányos értékesítési növekedés. A múlt évben 3 millió négyzetméter cserepet gyártottak.
A falazó- és tetőfedő anyagok iránti kereslet növekedését valószínűleg az egyre több épülő családi ház okozza. Ezeket hagyományos építőanyagokból kis cégek építik, melyek előre nem rendelnek, így kalkulálni sem lehet, hogy mennyire tartanak igényt.
Közelítő telekárak
A telekárak Budapesten mutatják a legnagyobb eltérést, bár 2000-től csökkent a legolcsóbbak és a legdrágábbak közötti differencia, a különbség még mindig jelentős. 1998-ig Budapesten az új lakások aránytalanul nagy része a luxuskategóriában valósult meg, értelemszerűen az ehhez vásárolt telkek is ebben a kategóriában helyezkedtek el. Mivel ilyen típusú telek kevés volt, az árak gyorsan nőttek. A kilencvenes évek vége felé kezdett a kereslet szélesedni, elsősorban a megerősödő középosztály körében. Köszönhetően részben a jelzáloghitelezés elterjedésének és a 15-16 százalékra csökkent hitelkamatoknak.
A keresletnövekedés ellenére az áremelkedés mégis visszafogottabbá vált, mivel az új kereslet a korábbinál jóval árérzékenyebb volt. Mindazonáltal a sokszor irreálisan magasnak számító árak ellenére a nyugat-európai, moszkvai árszínvonal negyedénél-ötödénél tartunk, sőt Londonban, Párizsban inkább tízszeresek a telekárak. Emiatt az uniós csatlakozásunk az előrejelzések szerint további jól érzékelhető árfelhajtó szerepet fog játszani a külföldi érdeklődés növekedése miatt.
Új hivatal, új tervek
Szeptember elsejével kezdte meg működését a Belügyminisztérium alá tartozó Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal, melynek céljai között szerepel, hogy létrehozza a lakbértámogatási rendszert, amelyben megvalósulhat a magántőke bevonása. A lakástámogatásra előirányzott közpénz ebben az évben 140 milliárd forint, és mintegy 10 milliárd forint pályázati pénzt különítenek el a bérlakás programokra. A szektor megerősítését indokolja, hogy a bérlakások aránya 8 százalék az uniós 30 százalékkal szemben.
Tendenciák a telekpiacon
A luxustelkek piaca az utóbbi egy-két évben befagyott, az eladói és vételi ajánlatok közötti szakadék teljesen visszavetette az ilyen üzletek számát. Szakértők szerint azonban a most tapasztalható élénkülés a drágább telkek iránt csak azt mutatja meg ismételten, hogy Budapesten és környékén a kisebb méretű, közepes árfekvésű telekből hiány van.
Ezt támasztja alá a GKI Gazdaságkutató Rt. felmérése is, amely megállapítja: míg vidéken csak a frekventált helyeken jelent problémát építési telekhez jutni, addig a fővárosban szinte az összes belső kerületben hiány mutatkozik. Ennek megfelelően – mondják a hozzáértők – a fővárosi telkek árának folyamatos emelkedésére kell számítani a következő hónapokban. A GKI adatai azt mutatják, hogy csak az idei második negyedévben közel 4 százalékkal emelkedtek a telekárak, és a következő egy évben további 9-10 százalékos drágulás várható. Ez pedig jócskán meghaladja más ingatlantípusok áremelkedési kilátásait.
Napirenden a telkek áfája
Az ingatlanszövetségek véleménye szerint az adótörvény-javaslat azon eleme, melynek értelmében 2004. január elsejével 25 százalékos áfa terhelné az építési telkeket, komoly terhet róna a magyarországi lakáspiac minden szereplőjére. Önmagában az áfa bevezetése 8-10 százalékkal növelné a lakásárakat, ez egy átlagos – 60 négyzetméteres – lakás esetében mintegy 1,5 millió forintos emelést jelent. Ehhez adódik, hogy az idén 8-10 százalékkal emelkedett az építőanyagok ára. Ez mindösszesen 16-18 százalékos árnövekedést okozhat az ingatlanpiacon. A módosítás a becslések szerint 10 ezer személyt (családot) érinthet, akik már ebben az évben megkötötték új lakásukra az adásvételi szerződést, de a beruházás csak a jövő évben fejeződik be. Az Európai Unió több tagállamában az építési telkek áfa-kötelezettsége tárgyi adómentesség hatálya alá tartozik.
A törvényjavaslat egy uniós irányelvre hivatkozva veszi ki a tárgyiadómentes körből az építési telket. Az indoklás szerint a normál áfa-kulcsba sorolás azért is célszerű, mert ezzel az építési telek hasonló terhet visel majd, mint a lakóingatlan befejezés előtti és befejezést követő első értékesítésénél az adóköteles felépítmény.
Változások a lakáshitelezésben
Június 16-án lépett hatályba az a kormányrendelet, amely több ponton is módosítja az állami támogatások rendszerét a lakáshitelezésben. A legjelentősebb módosítás az, hogy a hitelek kamattámogatása csökkent. A kiegészítő kamattámogatású, csak új lakás vásárlására felvehető hitelek éves terhe jelenleg többnyire hat százalék alatt van. Ez a hitel még akkor is időtállónak mondható, ha a későbbiek során drágábbá válik a jelzáloglevél alapú hiteleknél. Ebben a konstrukcióban ugyanis a vételár nagyobb részére, 50-65 százalékára kérhet kölcsönt az igénylő, míg a forrásoldali támogatású hiteleknél a kapott összeg legfeljebb 35-45 százalékát fedezi az ingatlan árának.
A kiegészítő kamattámogatással, új lakás vásárlására vagy építésére igényelhető hiteleknél több ponton is van változás. Az eddig felvehető legmagasabb összeget 10 millióról 15 millióra emelték. Ezt a 15 milliós határt szabták meg azonban a használt lakásoknál a jelzálog alapú kölcsönökre is, hiszen itt a felvehető legmagasabb összeg 30 millióról most ennyire csökkent. A kiegészítő kamattámogatásos hitelt akár többször is fel lehet venni, ha az előzőleg felvett hitelt az igénylő már viszszafizette. Egy család egyszerre csak egy, legfeljebb 15 millió forintos kedvezményes hitelt vehet igénybe.
Hozzászólások